новая папка 1 / 220579
.pdfСТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ
Ю. Левин
ФОРМИРОВАНИЕ КОНЦЕПЦИИ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ*
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования.
В условиях модернизации рос-
сийской экономики жилищные условия, наряду с условиями труда, образования, состоянием
окружающей среды составляют социально-экономический базис жизнедеятельности человека, важнейший фактор социально- экономического развития стра- ны. Жилищный фонд Российской
Федерации составляет более 30% всего воспроизводимого
недвижимого имущества страны и представлен 3,1 млрд. кв. мет- ров общей площади, из них 2,3 млрд. кв. м – городской жилищ- ный фонд. По статистическим
данным в Российской Федерации 84,3% жилищного фонда нахо- дится в частной собственности, 11% – в муниципальной, 4,2% – в государственной. Хотя общая площадь жилых помещений,
приходящаяся на одного жителя страны, за 1990-2010 годы выросла на 37%, с 16,4 кв. м до 22,4 кв. м, по регионам наблюда- лись значительные колебания.
Процесс модернизации эко-
номики страны открывает новые возможности для совершенство-
* Публикация подготовлена редак- цией журнала на основе авторефера- та диссертации Левина Юрия Ана- тольевича на соискание ученой сте-
пени доктора экономических наук по специальности: 08.00.05 – Экономика
и управление народным хозяйством (региональная экономика). Работа
выполнена на кафедре маркетинга и управления персоналом ФГБОУ ВПО «Новгородский государственный уни- верситет имени Ярослава Мудрого». Научный консультант – доктор эконо- мических наук, профессор Омаров Магомед Магомедкадиевич. Источник автореферата – официальный сайт
Высшей аттестационной комиссии http://vak2.ed.gov.ru/catalogue/index..
вания экономических отношений, выводит их на принципиально но- вый качественный уровень, что предполагает необходимость ин-
новационного развития жилищной сферы как неотъемлемой и зна- чимой части стратегии регио- нального развития. Вместе с тем
вопросы внедрения инноваций в жилищной сфере являются про-
блемой сложной и важной для экономического развития регио- нов, что связано с отсталостью рынка жилищной недвижимости, неразвитостью его институцио- нальной структуры, проблемами жилищных отношений в обществе,
низкой обеспеченностью жильем населения страны и других.
При этом руководство страны большое значение отводит фор- мированию механизмов саморе- гулирования рынка, которые спо- собствовали бы решению соци-
альных проблем через доходы населения. Такой подход харак- теризуется низкой эластично-
стью предложения по сравнению с достаточно эластичным спро- сом, что «ограничивает возмож-
ности саморегулирования рынка недвижимости посредством це- нового механизма».
Длительное отсутствие посту- пательного выправляющего трен- да в жилищной сфере стало при-
чиной активного вмешательства государства, которое в отсутст- вие просчитанной и научно- обоснованной стратегии разви- тия данной сферы оказалось ма- лоэффективным. Практика пока-
зывает низкую эффективность предпринимаемых действий на первом этапе по реализации на- ционального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражда- нам России», реализация которо- го была предусмотрена «концеп-
цией развития России до 2020 года». Попытки решать вопросы в сфере жилищных отношений по- казали недостаточный учет про- блем жилищной сферы, отсутст- вие научно-обоснованной мето- дологии, принципов, стратегии.
Жилищные отношения являются отношениями производными, предполагающими существова-
ние прочного экономического фундамента. Кроме того, они сами формируют этот фунда- мент, замыкая круг, а, значит, это динамическая категория,
требующая детального научного исследования, результатами ко- торого должны стать конъюнк- турные изменения, позволяющие
сформировать инновационную парадигму решения проблем жи- лищного рынка.
Стратегия регионального раз- вития рынка жилищной недвижи- мости подразумевает инноваци- онную основу, выражающуюся в поиске новых системных реше-
ний повышения эффективности рыночного механизма, избежа- ние ошибок прошлых периодов, развитии малоэтажного домо- строения, реализации альтерна-
тивных схем финансирования (коммерческой аренды и жилищ- ного лизинга), применении осо-
бых схем ипотеки и повышении роли государства как направ- ляющей силы социально- экономического развития рос- сийского общества.
Цель и задачи исследова-
ния. Целью диссертационной работы является разработка тео- ретических положений, методо- логических подходов и практиче- ских рекомендаций по формиро- ванию концепции инновационно- го развития региональных рын- ков жилищной недвижимости.
Ю. Левин. Формирование концепции инновационного развития региональных рынков … |
77 |
|
Достижение поставленной це- |
работке концепции |
инновацион- |
зультатам |
|
проведенного |
иссле- |
|||||||||||||||||||||
ли базируется на постановке и |
ного |
развития |
региональных |
дования, аналитические наработ- |
||||||||||||||||||||||||
решении в рамках исследования |
рынков жилищной недвижимости; |
ки и авторские расчеты. |
|
|
||||||||||||||||||||||||
следующих задач: |
|
|
|
|
|
– дать оценку с учетом эко- |
Нормативно-правовой |
базой |
||||||||||||||||||||
|
– на основе анализа сущест- |
номической |
|
|
дискриминации |
исследования послужили законо- |
||||||||||||||||||||||
вующих теоретических доктрин и |
стандартов |
механизма |
ипотеки |
дательные |
и |
нормативные |
акты |
|||||||||||||||||||||
мнений авторов различных науч- |
как фактора ценовой устойчиво- |
Президента, Правительства Рос- |
||||||||||||||||||||||||||
ных школ уточнить и дополнить |
сти развития региональных рын- |
сийской Федерации, Государст- |
||||||||||||||||||||||||||
понятийный аппарат, характери- |
ков жилищной недвижимости; |
|
венной Думы Федерального Соб- |
|||||||||||||||||||||||||
зующий рынок жилищной недви- |
– предложить |
|
мероприятия |
рания Российской Федерации. |
||||||||||||||||||||||||
жимости, исследовать факторы и |
инструментального |
обеспечения |
Научная |
новизна |
диссерта- |
|||||||||||||||||||||||
условия, |
обеспечивающие |
его |
разработки и внедрения страте- |
ции |
заключается |
в |
разработке |
|||||||||||||||||||||
инновационную направленность; |
гии управления рисками на ре- |
теоретических положений и ме- |
||||||||||||||||||||||||||
|
– предложить новые подходы |
гиональных |
рынках |
жилищной |
тодологических |
подходов |
к |
|||||||||||||||||||||
к определению природы эконо- |
недвижимости |
и |
рекомендации |
управлению региональными рын- |
||||||||||||||||||||||||
мических отношений на регио- |
по координации действий субъ- |
ками жилищной недвижимости, а |
||||||||||||||||||||||||||
нальных рынках жилищной не- |
ектов рынка жилищной недвижи- |
также научных основ формиро- |
||||||||||||||||||||||||||
движимости |
и уточнить |
место |
мости на пути повышения его |
вания концепции их инновацион- |
||||||||||||||||||||||||
жилищной |
сферы |
в |
структуре |
эффективности; |
|
|
|
|
|
ного развития, обеспечивающей |
||||||||||||||||||
социально-экономического раз- |
– разработать концепцию ин- |
повышение |
|
|
эффективности |
|||||||||||||||||||||||
вития страны; |
|
|
|
|
|
|
новационного |
развития |
регио- |
функционирования рынков в ус- |
||||||||||||||||||
|
– исследовать |
|
особенности |
нальных рынков жилищной не- |
ловиях модернизации экономики |
|||||||||||||||||||||||
формирования региональной жи- |
движимости и предложить сце- |
страны. На основе разработан- |
||||||||||||||||||||||||||
лищной политики, модель функ- |
нарный подход к их реализации, |
ной |
методологии |
обоснована |
||||||||||||||||||||||||
ционирования |
жилищной |
сферы |
а также механизм ее программ- |
концепция |
инновационного |
раз- |
||||||||||||||||||||||
в экономике на уровне государ- |
ного обеспечения. |
|
|
|
|
вития, в соответствии с которой |
||||||||||||||||||||||
ства и формирование новых воз- |
Информационная |
база |
ис- |
сформулированы |
основные |
на- |
||||||||||||||||||||||
можностей для регионов за счет |
следования |
представлена |
со- |
правления |
развития |
региональ- |
||||||||||||||||||||||
использования |
бифункциональ- |
держанием |
|
фундаментальных |
ных рынков жилищной недвижи- |
|||||||||||||||||||||||
ной природы жилищной недви- |
монографий, научных статей, |
мости и определены его приори- |
||||||||||||||||||||||||||
жимости; |
|
|
|
|
|
|
|
других публикаций российских и |
теты, предложены решения ряда |
|||||||||||||||||||
|
– провести |
|
сравнительный |
зарубежных экономистов, в том |
важных прикладных проблем. |
|||||||||||||||||||||||
анализ |
функционирования |
жи- |
числе материалами таких изда- |
В результате исследования |
||||||||||||||||||||||||
лищной сферы в развитых стра- |
ний как «Вопросы |
экономики», |
автором |
получены |
наиболее |
|||||||||||||||||||||||
нах, обобщить их опыт, позво- |
«Проблемы |
|
прогнозирования» |
существенные |
научные |
ре- |
||||||||||||||||||||||
ляющий |
сформировать методи- |
Российской |
|
академии |
наук, |
зультаты, выносимые на за- |
||||||||||||||||||||||
ческие подходы к оценке эффек- |
«Экономика строительства», за- |
щиту: |
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
тивности данной сферы и важ- |
падных изданий: «THE ECONO- |
1. Уточнен, дополнен и развит |
||||||||||||||||||||||||||
нейшие |
направления |
регулиро- |
MIST», |
«American |
|
Economic |
понятийный аппарат, характери- |
|||||||||||||||||||||
вания рынка жилищной недви- |
Review» и других. |
|
|
|
|
|
зующий региональный рынок жи- |
|||||||||||||||||||||
жимости на макро и микро уров- |
Оперативная |
|
|
информация |
лищной недвижимости – введены |
|||||||||||||||||||||||
нях; |
|
|
|
|
|
|
|
|
представлена материалами таких |
новые понятия «бифункциональ- |
||||||||||||||||||
|
– изучить и обобщить опыт |
изданий как Ведомости, Взгляд, |
ная природа жилищной недви- |
|||||||||||||||||||||||||
зарубежных стран по формиро- |
Коммерсант, РИА Новости, Рос- |
жимости», «экономическая дис- |
||||||||||||||||||||||||||
ванию инновационных |
моделей |
сийская газета и других. |
|
|
криминация в ипотечном креди- |
|||||||||||||||||||||||
управления |
жилищной |
недвижи- |
Эмпирическую |
основу |
иссле- |
товании»; |
|
дано |
разграничение |
|||||||||||||||||||
мостью и методы оценки налого- |
дования составили официальные |
между сущностными |
характери- |
|||||||||||||||||||||||||
обложения на основе стоимости |
данные |
Федеральной |
службы |
стиками категорий «жилая не- |
||||||||||||||||||||||||
объекта недвижимости и фис- |
государственной статистики, Ми- |
движимость» и «жилищная не- |
||||||||||||||||||||||||||
кально-налоговое |
регулирование |
нэкономразвития РФ, Федераль- |
движимость»; |
конкретизирована |
||||||||||||||||||||||||
инвестиционных |
процессов |
на |
ного агентства по строительству |
природа экономических отноше- |
||||||||||||||||||||||||
региональных |
рынках |
недвижи- |
и жилищно-коммунальному хо- |
ний в жилищной сфере и форма |
||||||||||||||||||||||||
мости; |
|
|
|
|
|
|
|
|
зяйству |
Российской |
Федерации, |
взаимозависимости |
между |
воз- |
||||||||||||||
|
– провести |
|
|
рейтинговую |
статистических |
|
и |
|
финансово- |
можностями инновационного раз- |
||||||||||||||||||
оценку уровня развития жилищ- |
экономических изданий России и |
вития, с одной стороны, и изме- |
||||||||||||||||||||||||||
ных рынков Центрального феде- |
зарубежных стран, а также ана- |
нениями предложения и цены на |
||||||||||||||||||||||||||
рального |
округа |
и |
разработать |
литические материалы Института |
объекты |
жилищного |
фонда – с |
|||||||||||||||||||||
инструментальное |
|
обеспечение |
комплексных |
стратегических |
ис- |
другой, а также выделены крите- |
||||||||||||||||||||||
стратегической устойчивости ре- |
следований, Института экономи- |
рии для классификации регио- |
||||||||||||||||||||||||||
гиональных |
рынков |
|
жилищной |
ки переходного периода, Центра |
нального жилищного фонда. |
|
||||||||||||||||||||||
недвижимости; |
|
|
|
|
|
|
макроэкономического |
анализа и |
2. Раскрыто содержание пози- |
|||||||||||||||||||
|
– выполнить развернутый ана- |
краткосрочного |
|
прогнозирова- |
тивных сторон и инновационных |
|||||||||||||||||||||||
лиз проблем |
функционирования |
ния, МВФ, World Bank, U.S. |
подходов в развитии рынков жи- |
|||||||||||||||||||||||||
рынка жилищной |
недвижимости, |
Department of Labor; материалы, |
лищной недвижимости в зару- |
|||||||||||||||||||||||||
выделить |
основные |
|
задачи |
и |
опубликованные в периодической |
бежных странах с целью оценки и |
||||||||||||||||||||||
предложить пути их решения; |
|
печати |
и специальной |
научной |
возможности их адаптации в ре- |
|||||||||||||||||||||||
|
– разработать стратегические |
литературе, размещенные в Ин- |
гионах России на основе анализа |
|||||||||||||||||||||||||
подходы к формированию систе- |
тернете; эмпирические данные, |
зарубежных моделей и обобще- |
||||||||||||||||||||||||||
мы риск-менеджмента при раз- |
собранные диссертантом по ре- |
ния |
опыта |
функционирования |
||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
78 |
|
|
|
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹2/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
жилищной сферы в промышлен- |
повышению |
эффективности |
реа- |
ние как на федеральном уровне в |
||||||||||||||||||||
но развитых странах. |
|
|
|
лизации стратегии инновационно- |
деятельности Экспертного сове- |
|||||||||||||||||||
3. Обоснованы принципы раз- |
го развития региональных рынков |
та по государственно-частному |
||||||||||||||||||||||
вития жилищной сферы, опреде- |
купли-продажи и аренды жилищ- |
партнерству |
Комитета |
Государ- |
||||||||||||||||||||
лены |
диапазоны использования |
ной недвижимости, предусматри- |
ственной Думы по экономиче- |
|||||||||||||||||||||
денежно-кредитных и налоговых |
вающий |
нормативное |
регулиро- |
ской политике и предпринима- |
||||||||||||||||||||
форм |
регулирования |
недвижи- |
вание, развитие государственно- |
тельству при оценке конкретных |
||||||||||||||||||||
мости, положенные в основу |
частного партнерства и организа- |
прикладных |
задач по |
развитию |
||||||||||||||||||||
разработанных |
автором |
страте- |
цию |
|
системы |
|
привлечения |
жилищной сферы, так и на ре- |
||||||||||||||||
гических подходов к |
развитию |
средств по финансированию жи- |
гиональном уровне при разра- |
|||||||||||||||||||||
региональных |
рынков |
жилищной |
лищных программ путем эмиссии |
ботке |
долгосрочной |
областной |
||||||||||||||||||
недвижимости. |
|
|
|
и размещения ценных бумаг. |
|
целевой |
программы |
«Ипотечное |
||||||||||||||||
4. Разработано инструмен- |
9. Разработана концепция ин- |
жилищное кредитование в Нов- |
||||||||||||||||||||||
тальное обеспечение стратегиче- |
новационного |
развития |
регио- |
городской области на 2012-2014 |
||||||||||||||||||||
ской устойчивости региональных |
нальных рынков жилищной не- |
годы» и местном уровне в Мос- |
||||||||||||||||||||||
рынков жилищной недвижимости |
движимости, в соответствии с |
ковской области при составлении |
||||||||||||||||||||||
с использованием метода рей- |
которой в современной постин- |
Проекта Генерального плана раз- |
||||||||||||||||||||||
тинговой оценки уровня их раз- |
дустриальной |
экономике |
госу- |
вития муниципального образова- |
||||||||||||||||||||
вития, а также предложены базо- |
дарство |
становится |
их |
главным |
ния Лесной городок и поселений, |
|||||||||||||||||||
вые сценарии региональной ин- |
регулятором; определены инст- |
входящих в его состав. Наряду с |
||||||||||||||||||||||
вестиционной политики. |
|
|
рументы и формы эффективного |
этим, |
позитивные |
результаты |
||||||||||||||||||
5. Выявлены и обобщены при- |
воздействия |
государственных |
внедрения разработок диссерта- |
|||||||||||||||||||||
чины неэффективности функцио- |
органов на интенсивное развитие |
ции нашли свое выражение в |
||||||||||||||||||||||
нирования механизма ипотеки и |
жилищной сферы; доказано, что |
учебных курсах «Экономика не- |
||||||||||||||||||||||
системы антикризисного |
управ- |
формирование альянса государ- |
движимости», «Экономика строи- |
|||||||||||||||||||||
ления в жилищной сфере; на ос- |
ства и бизнеса следует рассмат- |
тельства», «Экономика», «Регио- |
||||||||||||||||||||||
нове |
компаративного |
|
анализа |
ривать как один из центральных |
нальная экономика», «Управле- |
|||||||||||||||||||
сценариев |
кризисного |
|
развития |
элементов |
структуры |
инноваци- |
ние государственной и муници- |
|||||||||||||||||
дана оценка стандартов ипотеки |
онной экономики. |
|
|
|
|
|
пальной |
собственностью» |
и |
|||||||||||||||
с учетом экономической дискри- |
Практическая |
|
значимость |
«Проекты и программы муници- |
||||||||||||||||||||
минации как |
фактора |
ценовой |
диссертационного |
исследова- |
пального развития», читаемые в |
|||||||||||||||||||
устойчивости |
развития |
|
регио- |
ния состоит в возможности ре- |
Московской |
|
государственной |
|||||||||||||||||
нальных рынков жилищной не- |
ального применения новых под- |
академии |
коммунального хозяй- |
|||||||||||||||||||||
движимости. |
|
|
|
|
ходов, расширении теоретико- |
ства и строительства, Россий- |
||||||||||||||||||
6. Предложены стратегические |
методологического |
инструмента- |
ском государственном универси- |
|||||||||||||||||||||
подходы к формированию систе- |
рия решения проблемы эффек- |
тете инновационных технологий и |
||||||||||||||||||||||
мы риск-менеджмента, учиты- |
тивного |
развития |
российского |
предпринимательства, |
Одинцов- |
|||||||||||||||||||
вающие анализ проблем функ- |
рынка |
жилищной |
недвижимости, |
ском гуманитарном институте. |
|
|||||||||||||||||||
ционирования |
региональных |
разработке новых приоритетов и |
Как |
показал |
положительный |
|||||||||||||||||||
рынков жилищной недвижимости, |
принципов, методов и механиз- |
опыт |
внедрения |
результатов |
||||||||||||||||||||
основные пути и задачи их реше- |
мов государственного управления |
диссертационного исследования, |
||||||||||||||||||||||
ния, а также технологии ипотеч- |
сферой |
жилищных |
отношений, |
основные |
выводы и |
разработки |
||||||||||||||||||
ного кредитования, обеспечи- |
направленных на повышение эф- |
автора |
могут |
быть |
полезными |
|||||||||||||||||||
вающие минимизацию рисков. |
фективности |
общего |
процесса |
при |
изучении |
экономических |
||||||||||||||||||
7. |
Дано |
аргументированное |
развития рынка и его жилищного |
дисциплин, т. к. конкретизируют |
||||||||||||||||||||
обоснование |
повышения |
роли |
сегмента, что нашло отражение в |
и обобщают широкий |
научный |
|||||||||||||||||||
региональных |
органов |
|
управле- |
стратегии инновационного разви- |
материал. |
Отдельные |
разделы |
|||||||||||||||||
ния в |
инновационном |
развитии |
тия. |
Стратегия |
инновационного |
диссертации могут быть исполь- |
||||||||||||||||||
рынков жилищной недвижимости |
развития стимулирует проведение |
зованы специалистами, зани- |
||||||||||||||||||||||
посредством участия в создании |
исследований в целях разработки |
мающимися вопросами управле- |
||||||||||||||||||||||
инфраструктуры для |
внедрения |
прикладных |
программ |
|
развития |
ния в жилищной сфере, бизнес- |
||||||||||||||||||
новых форм малоэтажного домо- |
рынка жилищной недвижимости, а |
менами в процессах анализа и |
||||||||||||||||||||||
строения, в реализации альтер- |
также является отправной точкой |
формирования стратегии и так- |
||||||||||||||||||||||
нативных схем финансирования |
решений конкретных прикладных |
тики поведения фирмы на рынке, |
||||||||||||||||||||||
по разработанному автором ал- |
задач, в соответствии с опреде- |
специалистами, |
занимающимся |
|||||||||||||||||||||
горитму. |
|
|
|
|
|
ленными и обоснованными при- |
подготовкой |
и |
переподготовкой |
|||||||||||||||
8. Предложен и обоснован |
оритетами и принципами. |
|
кадров государственной и муни- |
|||||||||||||||||||||
комплекс мер |
по координации |
Результаты |
исследования на- |
ципальной службы, а также ры- |
||||||||||||||||||||
действий всех уровней власти по |
шли свое практическое примене- |
ночных компаний. |
|
|
|
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ
1. Уточнен, дополнен и раз- |
«экономическая дискримина- |
на |
природа |
экономических |
|||||
вит понятийный аппарат, ха- |
ция в ипотечном кредитова- |
отношений в жилищной сфере |
|||||||
рактеризующий региональный |
нии»; дано разграничение ме- |
и |
форма |
взаимозависимости |
|||||
рынок жилищной недвижимо- |
жду сущностными характери- |
между возможностями |
инно- |
||||||
сти – введены новые понятия |
стиками категорий «жилая не- |
вационного развития, с одной |
|||||||
«бифункциональная природа |
движимость» и «жилищная не- |
стороны, |
и |
изменениями |
|||||
жилищной |
недвижимости», |
движимость»; конкретизирова- |
предложения и цены на объек- |
||||||
|
|
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ю. Левин. Формирование концепции инновационного развития региональных рынков … |
|
79 |
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ты жилищного фонда – с другой, а также выделены критерии для классификации регионального жилищного фонда.
Исследования показали, что
региональные рынки жилищной недвижимости представляют со- бой рынок несовершенной кон- куренции, где рыночные меха-
низмы не в состоянии устранить неравенство населения в жилищ- ных условиях, несмотря на то, что в составе жилищной полити- ки определяются основные прин- ципы, перспективные направле- ния её реализации и первооче- редные мероприятия. Жилищная
политика на уровне регионов
Издержки производства
Ресурсы и услуги
представляет |
собой |
совокуп- |
В диссертации |
определено |
|||
ность направлений и реализую- |
различие между двумя важными |
||||||
щих их экономических, социаль- |
понятиями: жилая недвижимость |
||||||
ных, организационных, институ- |
и недвижимость жилищная. По |
||||||
циональных, |
градостроительных |
мнению автора, последнее поня- |
|||||
мероприятий, |
предназначенных |
тие гораздо шире, т. к. включает |
|||||
для |
удовлетворения |
потребно- |
в себя не только непосредст- |
||||
стей населения в жилье. Приме- |
венно жилищный фонд и отно- |
||||||
няемая на современном этапе в |
шения с ним связанные, но и |
||||||
регионах рыночная модель рас- |
инфраструктурный |
комплекс и |
|||||
сматривает удовлетворение со- |
отношения связанные с ним, |
||||||
циальной |
потребности |
в жилье |
т. е. включает в себя специфи- |
||||
через механизмы рынка. При |
ческую сферу услуг, относящую- |
||||||
этом |
государство |
обеспечивает |
ся к жилищно-коммунальному |
||||
только |
адресную |
социальную |
хозяйству. Иными словами свя- |
||||
защиту |
населения, |
рыночные |
зывает потребление и обеспече- |
||||
механизмы для которых недос- |
ние процесса потребления жи- |
||||||
тупны. |
|
|
|
|
лищного фонда. |
|
Доходы
Рынок ресурсов и услуг
|
|
Объекты жилищно- |
|
||||
|
|
|
го фонда и жи- |
|
|||
Домостроительные |
|
|
лищных услуг |
|
|
||
Жилищная |
|||||||
комбинаты, строи- |
|
|
|
|
|
||
тельные и другие |
|
|
|
|
|
сфера |
|
|
|
|
|
|
|||
фирмы |
|
|
Выручка |
|
|
||
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
Объекты
жилищного фонда и жилищных услуг
Инвесторы
Инвестиции, сбережения,
дотации, кредитные средст- Потребители
ва
|
Налоги |
|
Государственные и муници- |
|
|
Налоги |
|
|
|
|
|
пальные органы управления |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Госзаказ |
|
|
|
Жилищные дота- |
|
||
|
|
|
|
|
ции |
|
||
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Кредитные платежи |
Кредитные платежи |
|
Финансовый рынок |
Кредиты |
Кредиты |
|
|
|
Рисунок 1. Модель функционирования жилищной сферы в экономике |
|
|
||||||||||
|
В условиях всеобщей модер- |
Бифункциональная |
природа |
характеристикой |
жилищной сфе- |
||||||||||
низации российской экономики |
жилищной недвижимости прояв- |
ры и ее необходимо учитывать в |
|||||||||||||
в диссертации жилищные усло- |
ляется в одновременном воспри- |
процессе |
стратегического регу- |
||||||||||||
вия, наряду с условиями труда, |
ятии |
ее |
как |
потребительского |
лирования жилищного рынка. Би- |
||||||||||
состоянием окружающей среды, |
блага (вещи), с одной стороны, и |
функциональная природа жилищ- |
|||||||||||||
автор рассматривает как соци- |
как |
капитала |
(инвестиционного |
ной недвижимости приводит |
к |
||||||||||
ально-экономический |
базис |
актива), с другой, что предпола- |
дифференциации |
мотивов |
ее |
||||||||||
жизнедеятельности |
человека, |
гает |
необходимость |
взаимодей- |
приобретения, среди которых |
||||||||||
который, с одной стороны, соз- |
ствия двух основных элементов: |
четко проявляется ее инвестици- |
|||||||||||||
дается человеком, а, с другой – |
рынка жилищного фонда и рынка |
онный компонент. Если недвижи- |
|||||||||||||
формирует его. С теоретиче- |
жилищных услуг, образующих в |
мость приобретается для получе- |
|||||||||||||
ской точки зрения такой подход |
совокупности |
рынок |
жилищной |
ния дохода через сдачу в аренду |
|||||||||||
отражает |
бифункциональную |
недвижимости (рис. 2). |
|
или в целях девелопмента, то она |
|||||||||||
природу жилищной сферы, с |
Исследования |
показали, |
что |
выступает |
как |
инвестиционная |
|||||||||
одной стороны, а также уста- |
бифункциональная |
природа |
жи- |
недвижимость. Если же жилищная |
|||||||||||
навливает |
ее динамичность, |
лищной |
недвижимости проявля- |
недвижимость приобретается для |
|||||||||||
выражающуюся в тесной связи |
ется в определенной противоре- |
личного потребления, то ее мож- |
|||||||||||||
с макроэкономическими про- |
чивости ее сущности. Эта двой- |
но отнести к категории бездоход- |
|||||||||||||
цессами, с другой (рис. 1). |
ственность является |
уникальной |
ных реальных активов. |
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
80 |
|
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹2/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Жилищная недвижимость |
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Мотивы приобретения |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
1. |
Для получения дохода через |
|
1. Для личного потребления |
||||||
сдачу в аренду |
|
|
|
|
|
||||
2. |
В целях девелопмента |
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
Инвестиционная |
|
|
|
Бездоходный |
|
||
|
|
недвижимость |
|
|
|
реальный актив |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рисунок 2. Бифункциональная природа жилищной недвижимости в процессе стратегического регулирования
С точки зрения вышеизложен- ных подходов автором дано оп- ределение, что рынок жилищной недвижимости – это сектор на- циональной рыночной экономики, представляющий сложную взаи- мосвязанную структуру, которая включает в себя комплекс меха- низмов по созданию и перерас-
пределению объектов жилищного фонда и жилищных услуг в усло- виях конкуренции, действующих на основе правового, функцио- нального и нормативного регули- рования сделок между хозяйст- вующими субъектами, с учетом
их интересов с использованием различных финансовых инстру- ментов.
Исследования показали, что
рынок жилищной недвижимости обладает своими специфически- ми особенностями: несовершен- ная конкуренция, значительные лаги, территориальная локализа- ция, высокая эластичность по це- не и доходу, цикличность разви- тия, взаимосвязь рынка с произ- водственными процессами, высо- кая степень нормативного регу-
лирования его институциональных и функциональных процессов.
Рынок жилищной недвижимо- сти из-за своих отраслевых взаимосвязей является генера- тором развития мультипликатив-
ных процессов в современной экономике. В диссертации уста- новлено, что такое развитие ста- новится возможным в силу слож- ной инфраструктуры рынка жи- лищной недвижимости, а также природы экономических отноше- ний, механизмов и многообразия
институтов и инструментов функ- ционирования (рис. 3).
В этой связи в работе иссле- дован ряд факторов, опреде- ляющих динамику рынка, среди которых политические, технико- технологические, ценовые, фак- торы рисков, институциональные, культурные и другие. При этом в
диссертации показана важная роль государства в процессе развития рынка жилищной не- движимости, определены и оце-
нены основы государственной жилищной политики, их отноше- ние к природе рынка, его эффек- тивности. Кроме того, установле- ны цели регулирующего воздей-
ствия государства на разных уровнях функционирования рын- ка, в связи с чем определен со- став регулирующих органов, дана оценка их эффективности. В дис- сертации расставлены приорите-
ты целеполагания экономических агентов на рынке жилищной не- движимости, что позволило оп- ределить стратегические подхо- ды к управлению рынком жилищ- ной недвижимости, выраженные
вследующих принципах, реали- зуемых на микро- и макроуров- нях (рис. 4).
Исследования показали, что реализацию указанных принци-
пов обеспечивает претворение в жизнь стратегического подхода,
всоответствии с которым рынок жилищной недвижимости стано-
вится одним из центральных звеньев экономики и предпола- гает совмещение его бифункцио- нальной природы с исключитель- но активным участием государ-
ства, т. е. нахождение баланса рыночных сил на основе страте- гического регулирования.
Такой подход не противоречит классическим теориям экономи- ческого развития, вместе с тем вбирает в себя наиболее рацио- нальные рекомендации сторон- ников государственного патерна- лизма (неокейнсианцев, напри- мер, таких авторов как Дж. Стиг- лиц, Дж. Акерлоф, посткейнсиан- цев, например, Дж. Робинсон, Н. Калдор и др.).
Проведенные автором иссле- дования показали, что регио-
нальный жилищный фонд имеет особенности, определяющие специфику рынка жилищной не- движимости как одного из ло- кальных экономических рынков, и выявили отличительные особен- ности жилья как товара:
–жилищный фонд всегда функционирует в натурально-
вещественной и стоимостной формах;
–любой объект жилищного фонда может потенциально вы- ступать либо как средство про- изводства, либо в качестве предмета потребления, исполь- зуемого для проживания;
–неоднородность жилищной недвижимости, что приводит к
невзаимозаменяемости спроса на объекты жилищного фонда;
–особенности ценообразова- ния в жилищной сфере;
–жилье, в отличие от многих других видов товаров, имеет
тенденцию к синусоидальному характеру динамики стоимости и другие.
Ю. Левин. Формирование концепции инновационного развития региональных рынков … |
81 |
Рисунок 3. Взаимодействие основных субъектов инфраструктуры рынка жилищной недвижимости
82 |
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹2/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |
Система государственного управления – макроуровень
|
|
Принципы эффективности: |
|
|
Экономические |
|
- рыночный механизм ценообразования жилищ- |
|
Администра- |
методы: |
|
|
тивные методы |
|
|
ной сферы |
|
||
|
|
|
|
|
Денежно- |
|
- создание условий для формирования эффек- |
|
Бюджетно- |
|
тивных собственников жилья |
|
||
кредитная |
|
|
налоговая |
|
|
- выполнение государственных обязательств по |
|
||
политика |
|
|
политика |
|
|
предоставлению жилья |
|
||
|
|
|
|
|
Институцио- |
|
- увеличение объемов жилищного строительства |
|
Социальная |
|
и модернизация объектов модернизация объек- |
|
||
нальная |
|
|
политика |
|
|
тов коммунальной инфраструктуры |
|
||
политика |
|
|
|
|
|
- повышение эффективности институтов рынка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
жилищной недвижимости |
|
|
|
|
|
|
|
Экономические субъекты – микроуровень
Параметры
рынка
ссудного
капитала
Принципы эффективности:
-инвестиционная и потребительская эффек- тивность использования жилищных объек-
тов
-равный доступ на рынок жилищной не-
движимости и равных прав контрагентов
-сочетание свободы рынка и регулирующе- го воздействия государства и др.
Параметры
рынка
жилищной
недвижимости
Рисунок 4. Принципы эффективного управления рынком жилищной недвижимости на макро и микроуровнях
Для детального анализа объ- |
дома. В зависимости от субъекта |
вания рынка жилищной недви- |
|||||||||||||
ектов недвижимости, в том числе |
права |
собственности |
объекты |
жимости, являющихся необходи- |
|||||||||||
и на региональном уровне, нами |
жилищной недвижимости можно |
мым |
условием |
стратегического |
|||||||||||
предложено |
классифицировать |
классифицировать |
на |
недвижи- |
управления, в первую очередь, |
||||||||||
их по следующим критериям. По |
мость, находящуюся в частной |
для |
правильной |
расстановки |
|||||||||||
функциональному |
назначению |
собственности |
физических |
и |
приоритетов |
государственного |
|||||||||
жилищная |
недвижимость |
под- |
юридических лиц, в государст- |
регулирования |
рынка жилищной |
||||||||||
разделяется на два блока: одно- |
венной или муниципальной соб- |
недвижимости |
на |
различных |
|||||||||||
функциональный |
и бифункцио- |
ственности, в коллективной соб- |
уровнях: |
|
|
|
|
||||||||
нальный. По признаку террито- |
ственности (кондоминиум). Ис- |
– региональный |
рынок |
жи- |
|||||||||||
риального расположения в со- |
ходя из цели использования, в |
лищной недвижимости сформи- |
|||||||||||||
ставе жилищного |
фонда |
можно |
диссертации предложено выде- |
ровался значительно позже дру- |
|||||||||||
выделить городское и пригород- |
лить |
жилищную |
недвижимость, |
гих. Причем уровень развития |
|||||||||||
ное (загородное) жилье. По при- |
используемую |
непосредственно |
рынков жилищной недвижимости |
||||||||||||
знаку объема – многоэтажное и |
для проживания собственника – |
в регионах существенно отстает |
|||||||||||||
малоэтажное. В последнем блоке |
потребительскую |
недвижимость |
от Москвы; |
|
|
|
|
||||||||
можно выделить 3 типа жилых |
и недвижимость, |
используемую |
– реформы в стране, в том |
||||||||||||
зданий: индивидуальные |
жилые |
для получения дохода – инвести- |
числе в жилищной сфере, нача- |
||||||||||||
дома (односемейные дома), бло- |
ционную недвижимость. |
|
|
лись без соответствующих рас- |
|||||||||||
кированные жилые дома (таун- |
В диссертации |
выявлен |
ряд |
четов в условиях отсутствия пра- |
|||||||||||
хаусы) и малоквартирные жилые |
закономерностей |
функциониро- |
вового регулирования, а норма- |
||||||||||||
|
|
|
|||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ю. Левин. Формирование концепции инновационного развития региональных рынков … |
83 |
|
|||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
тивно-правовая база и в настоя- щее время нуждается в совер- шенствовании;
–в результате многократного роста цен на жилищную недви- жимость сократилась покупа-
тельная способность населения во всех регионах страны;
–потребительские мотивации на рынке жилищной недвижимо- сти выступают важнейшим фак- тором, формирующим спрос на объекты собственности;
–рынок жилищной недвижи-
мости как потенциальный объект инвестиций по большей части уже остается вне интересов фи- нансовых институтов;
–на рынках жилищной не- движимости в регионах преобла- дают тенденции перераспреде-
ления между различными слоями населения различающихся по уровню доходов;
–на рынке жилищной недви-
жимости сохраняется бесплатное предоставление жилья военно- служащим очередникам, сдержи- вание роста квартплаты, что яв-
ляется социально необходимым фактором, но противоречит ры-
ночному характеру происходящих событий.
В результате вышеперечис- ленных закономерностей про-
изошло расхождение жилищной политики: строительство жилья и его оборот в значительной сте-
пени опираются на рыночные механизмы, а инвестиционная политика и эксплуатация пре-
имущественно складываются под влиянием не только рыночных, но
иадминистративных методов.
2. Раскрыто содержание позитивных сторон и инновационных подходов в развитии рынков жилищной недвижимости в зарубежных странах с целью оценки и возможности их адаптации в регионах России на основе анализа зарубежных моделей и обобщения опыта функционирования жилищной сферы в промышленно развитых странах.
Исследования показали, что на современном этапе рынки жилищ-
ной недвижимости в развитых странах являются с одной сторо- ны, площадкой реализации регу- лирующей деятельности государ- ства, с другой, представляют со-
бой широкое поле экономической игры агентов, как фирм, так и по- требителей. Результаты исследо- вания жилищных отношений в раз- витых странах как США, Германия,
Франция, Япония и других показы- |
симости от размера и качества |
||||||||
вают, что тенденции развития |
жилья, формы владения, пользо- |
||||||||
рынков |
жилищной |
недвижимости |
вания и т. п. и превышает затра- |
||||||
вписываются в общий тренд по- |
ты семей на продукты питания |
||||||||
стиндустриального |
развития эко- |
примерно на 5-15%. |
|
|
|||||
номик этих стран и, более того, |
В мировой практике утверди- |
||||||||
генерируют и ускоряют постинду- |
лось понимание, что «коэффици- |
||||||||
стриальное развитие через обес- |
ент доступности жилья» как нор- |
||||||||
печение эффективного удовлетво- |
матив не должен превышать 30% |
||||||||
рения инвестиционных и потреби- |
от суммы всех расходов семьи. |
||||||||
тельских интересов экономических |
Однако в России такая ситуация |
||||||||
агентов. |
|
|
|
на современном этапе представ- |
|||||
Исследование мирового опыта |
ляется неприемлемой, что явля- |
||||||||
становления организационно-пра- |
ется серьезным фактором тор- |
||||||||
вовой базы рынка жилищной не- |
можения |
жилищных |
отношений. |
||||||
движимости показывает, что дли- |
Установлено, что именно высо- |
||||||||
тельный процесс означает необхо- |
кие затраты на жилье и комму- |
||||||||
димость эволюционного пути раз- |
нальные услуги являются мощ- |
||||||||
вития рынка жилищной недвижи- |
ным |
фактором |
формирования |
||||||
мости, а, соответственно, страте- |
инфраструктуры рынка жилищной |
||||||||
гического подхода |
к повышению |
недвижимости, что в конечном |
|||||||
его эффективности и формирова- |
итоге существенно повышает его |
||||||||
нию институтов, механизмов, ин- |
общую эффективность. В иссле- |
||||||||
струментов воздействия. |
довании доказано, что в условиях |
||||||||
В диссертационной работе на |
России из-за низких доходов на- |
||||||||
основе критериев, характери- |
селения |
реализация |
западного |
||||||
зующих эффективность функцио- |
варианта развития рынка несет с |
||||||||
нирования рынка жилищной не- |
собой массу проблем, требую- |
||||||||
движимости, таких как доступ- |
щих иного решения. |
|
|
||||||
ность приобретения жилья и уро- |
Важной особенностью рынков |
||||||||
вень обеспеченности |
населения |
жилищной недвижимости разви- |
|||||||
собственным или |
арендуемым |
тых стран является высокая доля |
|||||||
жильем в расчете на душу выяв- |
жилья, приобретенного в кредит, |
||||||||
лены факторы доступности жилья |
что свидетельствует о взаимо- |
||||||||
в развитых странах, таких как |
связи рынка жилищной недвижи- |
||||||||
США, Германия, Великобрита- |
мости |
и |
финансового |
сектора |
|||||
ния. При этом установлена высо- |
экономики. Основным инстру- |
||||||||
кая развитость локальных рынков |
ментом жилищного кредитования |
||||||||
как-то наем или аренда, в ре- |
является ипотечный кредит. |
||||||||
зультате которой повышается не |
Общей для развитых стран яв- |
||||||||
только |
обеспечение |
населения |
ляется тенденция распростране- |
||||||
жильем, но и особая гибкость |
ния на жилищные отношения за- |
||||||||
рынка, качество жилищного фон- |
кономерностей |
функционирова- |
|||||||
да и его управляемость. |
ния инвестиционных рынков. Та- |
||||||||
В этой связи в диссертации |
ким образом, жилищные отноше- |
||||||||
проведены параллели |
зарубеж- |
ния в развитых странах напрямую |
|||||||
ных рынков жилищной недвижи- |
зависят от величины процента на |
||||||||
мости и отечественного, где уро- |
рынке капитала. Подобная зави- |
||||||||
вень гибкости рынка, т. е. его |
симость втягивает рынок жилищ- |
||||||||
эластичности относительно учета |
ной недвижимости в систему ал- |
||||||||
динамики настроений потребите- |
локации |
экономических |
ресур- |
||||||
лей намного ниже, что выражает- |
сов, |
повышая |
инвестиционную |
||||||
ся в слабой реакции цен на из- |
составляющую |
жилищных отно- |
|||||||
менение спроса. Так, на рынке |
шений. В этой связи жилищный |
||||||||
США спад цен в связи с сокра- |
фонд приобретает инвестицион- |
||||||||
щением |
спроса составил более |
ное значение, что способствует |
|||||||
40% при сохранении |
высокого |
массовому производству жилья и |
|||||||
качества жилья, в России в сред- |
повышает его доступность. |
||||||||
нем лишь 15%-е снижение. |
Мировая практика |
инвестиро- |
|||||||
Кроме этого в работе выявле- |
вания в жилищную сферу предпо- |
||||||||
но, что отличительной особенно- |
лагает использование двух основ- |
||||||||
стью рынков жилищной недви- |
ных моделей: американской и ев- |
||||||||
жимости развитых |
стран мира |
ропейской (немецкой), различие |
|||||||
является достаточно высокая, по |
между которыми состоит в необ- |
||||||||
сравнению с отечественной, доля |
ходимости аккумуляции |
инвести- |
|||||||
затрат на жилье и коммунальные |
ционных средств для покупки жи- |
||||||||
услуги в потребительских расхо- |
лья потребителями или специали- |
||||||||
дах населения, которая колеб- |
зированными финансовыми инсти- |
||||||||
лется в пределах 20-35% в зави- |
тутами (табл. 1). |
|
|
|
84 |
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹2/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |
Таблица 1
Преимущества и недостатки американской и европейской моделей инвестирования в жилищную сферу на уровне макрорегионов
Преимущества |
Недостатки |
|
|
Американская модель |
|
|
|
Предполагает высокую эффективность рынка |
Необходимость повышательного ценового тренда рынка |
капитала, позволяет приобретать жилье, имея |
жилищной недвижимости |
незначительные накопления |
|
|
|
Характеризуется минимальными требованиями |
Необходимость постоянного сокращения требований к |
для получения кредита, в т.ч. к первоначальному |
ипотечным заемщикам |
взносу заемщика |
|
|
|
Тесная связь с рынком капитала обеспечивает |
Системное сокращение экономической дискриминации |
«эффект домино» в периоды фаз снижения эко- |
заемщиков, что ведет к росту «плохих» кредитов |
номической конъюнктуры |
|
|
|
|
Высокая зависимость рынка жилищной недвижимости |
|
от настроений спекулятивной части фондовых игроков |
|
|
Европейская модель |
|
Учет специфики местного сообщества |
Предполагает длительный процесс накопления средств |
|
самими потребителями, по крайней мере, 1/3 стоимо- |
|
сти жилья |
|
|
Создание условий, повышающих определенность |
Необходимость формирования разветвленной системы |
экономических агентов, что выражается в |
органов государственного регулирования, рост тран- |
стимулировании сбережений |
сакционных издержек |
|
|
Базирование системы ипотеки преимущественно |
Высокая степень коллегиальности в принятии решений |
на банковских финансах в рамках доминирования |
замедляет возможности быстрого балансирования ин- |
над фондовым рынком |
тересов разных участников рынка |
|
|
Отсутствие системной необходимости экономи- |
Нормативный характер стратегического планирования, |
ческой дискриминации заемщиков |
т. е. закрепление ряда положений в виде нормативных |
|
актов, при принятии которых приходится пользоваться |
|
неполной и неточной информацией о различных аль- |
|
тернативах |
|
|
|
Забюрократизирован процесс обратной связи, т. е. воз- |
|
можности корректировки стратегического выбора в слу- |
|
чае новых обстоятельств во внешней среде |
|
|
Проведенный анализ показал, что государство в развитых странах является модератором развития эко- номики посредством форсирования прогрессивных процессов на рынке жилищной недвижимости. Таким образом, наше исследование выявило, что в стратегиях развития рынка жилищной недвижимости рассмот- ренных стран можно выделить ряд общих и специфических аспектов (табл. 2).
Таблица 2
Общие и специфические аспекты зарубежного и российского рынка жилищной недвижимости
|
Общие аспекты |
|
Специфические аспекты |
|
|
||
|
|
|
|
|
|||
|
Рыночная основа развития жилищной сферы |
Доля государственного участия в развитии рынка, |
|
|
|||
|
|
|
|
выражающаяся в размерах субсидирования рыноч- |
|
||
|
|
|
|
ных структур |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
Ставка на частные инвестиции как залог рыночной |
Широта регулирующего охвата при использовании |
|
|
|||
|
эффективности |
|
|
тех или иных организационно-правовых форм |
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
Гибкие организационно-правовые формы |
Разный спектр применяемых государственных про- |
|
||||
|
регулирования и помощь в развитии жилищного |
грамм развития рынка жилищной недвижимости |
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
рынка |
|
|
Учет национальных особенностей, например, осо- |
|
|
|
|
Сочетание помощи в расширении класса собствен- |
|
|
||||
|
ников жилья и помощи классу эффективных аренда- |
бенностей исторического развития и т. д. |
|
|
|||
|
торов |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Развитие системы ипотеки |
|
|
|
|
|
|
|
3. Обоснованы |
принципы |
основу разработанных автором |
рынков в ведущих зарубежных стра- |
|||
|
развития жилищной |
сферы, |
стратегических |
подходов к |
нах выделены инновационные под- |
||
|
определены диапазоны исполь- |
развитию региональных рынков |
ходы, которые возможно применять |
||||
|
зования денежно-кредитных и |
жилищной недвижимости. |
на российском рынке жилищной |
||||
|
налоговых форм регулирования |
На основании проведенного в |
недвижимости в форме следующих |
||||
|
недвижимости, положенные в |
диссертации анализа жилищных |
финансовых организаций: |
|
|
||
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ю. Левин. Формирование концепции инновационного развития региональных рынков … |
85 |
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
– ссудо-сберегающие |
|
ассо- |
|
чикам для жилищного строитель- |
в рамках особой институциона- |
||||||||||||||||||||||||
циации, |
|
|
которые |
|
используют |
|
ства. Они осуществляют и ипо- |
лизации рынка. При этом сам |
|||||||||||||||||||||
вклады клиентов для ссуд заем- |
|
течное финансирование, то есть |
рынок жилищной недвижимости |
||||||||||||||||||||||||||
щикам |
на |
приобретение |
|
жилья |
|
заемщики под залог недвижимо- |
функционирует |
благодаря уча- |
|||||||||||||||||||||
под залог недвижимости. Эти |
|
сти могут получать ссуды не |
стию многочисленных институ- |
||||||||||||||||||||||||||
ассоциации занимаются главным |
|
только в ипотечных, но и в ком- |
тов: рекламных компаний, бан- |
||||||||||||||||||||||||||
образом долгосрочным |
финан- |
|
мерческих банках, где они и по- |
ковских и небанковских кредит- |
|||||||||||||||||||||||||
сированием, они застрахованы, и |
|
гашаются; |
|
|
|
|
|
ных организаций, информаци- |
|||||||||||||||||||||
их деятельность |
регулируется |
|
|
– ипотечные банки, специали- |
онных, риэлтерских, страховых, |
||||||||||||||||||||||||
соответствующими |
Федеральны- |
|
зирующиеся на ссудах под залог |
юридических, |
инвестиционных |
||||||||||||||||||||||||
ми агентствами; |
|
|
|
|
|
недвижимого имущества; кото- |
фирм. Развитие институцио- |
||||||||||||||||||||||
– кооперативные |
сберега- |
|
рые предоставляют долгосроч- |
нальной структуры рынка жи- |
|||||||||||||||||||||||||
тельные банки, которые при- |
|
ные и краткосрочные кредиты, а |
лищной недвижимости позволя- |
||||||||||||||||||||||||||
надлежат |
самим |
|
вкладчикам, |
|
также изыскивают источники для |
ет государству реализовать од- |
|||||||||||||||||||||||
целевые взносы их предназна- |
|
финансирования |
инвестиций, |
ну из сторон |
инновационного |
||||||||||||||||||||||||
чены |
для |
строительства и |
|
главным образом, путем пере- |
потенциала стратегии развития, |
||||||||||||||||||||||||
управления |
|
кооперативными |
|
продажи закладных на вторичном |
ведь инновациями являются и |
||||||||||||||||||||||||
жилищами; |
|
|
|
|
|
|
|
|
рынке. |
|
|
|
|
|
новые формы организации от- |
||||||||||||||
– коммерческие |
|
банки, пре- |
|
|
Такие экономические отно- |
ношений субъектов рынка жи- |
|||||||||||||||||||||||
доставляющие кредиты подряд- |
|
шения могут быть |
реализованы |
лищной недвижимости. |
|||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Роль рынка жилищной недвижимости |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Необходимость регулирования |
|
|
|
|
Потенциал регулирования |
|
|
|
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Выражение стратегии в формировании и развитии институтов рынка |
|
|
|
|
|||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Уровни стратегического управления |
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Микроуровень |
|
|
|
|
|
|
Макроуровень |
|
|
|
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
Принципы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Принципы |
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||
|
|
|
Инвестиционный аспект |
|
|
|
Потребительский аспект |
|
|
Органы госрегулирования |
|
||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Направления регулирова- |
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ния |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Тенденции рынка
Обратная связь
Рисунок 5. Стратегия управления рынком жилищной недвижимости на макро- и микроуровнях
Изученные в диссертации ос- |
мости, что заключается в повы- |
||
новы регулирования |
рынка со |
шении прозрачности и законно- |
|
стороны государства на макро- |
сти рыночных процессов (рис. 5). |
||
уровне в современных условиях |
Особенностью |
стратегии уп- |
|
предполагают: |
|
равления развитием рынка жи- |
|
– проведение сильной анти- |
лищной недвижимости является |
||
монопольной политики, направ- |
также и то, что управлением |
||
ленное на стабильность рыноч- |
здесь занимаются все ветви и |
||
ной системы в целом; |
|
уровни государственной власти. |
|
– законодательное |
регулиро- |
Проведенные в работе иссле- |
|
вание лоббистской деятельности; |
дования показали, что поступа- |
||
– всестороннее |
развитие |
тельный и прогрессивный процесс |
|
рынка жилищной недвижимости, |
стратегии развития региональных |
||
в частности рынка |
земельных |
рынков жилищной |
недвижимости |
участков под застройку; |
обеспечивается за счет: |
||
– создание информационного |
– активизации |
деятельности |
|
поля рынка жилищной недвижи- |
государства по созданию право- |
вой и институциональной базы рынка жилищной недвижимости;
–существенного сокращения государственного сектора в жи- лищной сфере;
–попыток реализации вос-
производственных процессов в сфере жилищной недвижимости на основе новых экономических механизмов долгосрочной инве- стиционной политики, направ- ленных на повышение доступно- сти жилья;
–роста спроса на ипотечные жилищные кредиты;
–финансирования населени- ем, преимущественно за счет
86 |
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹2/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |